楼市最严“限贷令”出台后，银行RMBS发行或迎高峰，房贷出表能否绕开监管？

记者丨曾令俊

2020年的最后一天，被称为“史上最严”的房地产贷款新规出台。这一规定设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限“两条红线”，极大程度限制了银行涉房贷款的增长，并对存量业务提出整改要求。

这一新政出台后，彼时就有银行业人士向界面新闻记者分析称，“为了符合新规的要求，今年银行个人住房抵押贷款出表力度会比往年更大。”

一语成谶。近期，国有银行RMBS（个人住房抵押贷款资产支持证券）密集发行。

1月18日，建行的“建元2021年第一期”RMBS开始申购，总规模51.4亿；中国银行的“中盈万家2021年第一期”RMBS在1月15日开始申购，总规模96.62亿。此前，农业银行的“21农盈汇寓”RMBS发行，总规模200.15亿元，成为目前市场最大规模的RMBS项目。

某股份制银行零售业务部门人士告诉界面新闻记者，“这是通过个人住房抵押贷款证券化的方式出表，这种方式商业银行一直都在运用，只是为了符合房地产新规的要求，今年RMBS的量会上去，说白了就是想把资产跳出监管圈，然后无限放贷。”

但这一方式能否绕开监管还有待观察。“我觉得，这取决于监管如何定性，不一定能达到降低总量的目的。”某不便具名的银行业分析师对界面新闻记者说。

国有大行密集发行RMBS

1月13日，农业银行作为发起机构和委托人的“农盈汇寓2021年第一期个人住房抵押贷款资产支持证券”（简称“农盈汇寓RMBS”）开始上市流通。

农盈汇寓RMBS共分四档，总规模200.15亿元，是目前市场最大规模的RMBS项目。

农盈汇寓RMBS资产池涉及92358名借款人向发起机构借用的92358笔贷款，均为正常类个人住房抵押贷款。初始起算日为2020年9月1日，全部未偿本金余额约为200.15亿元，单笔贷款平均合同金额32.76万元。入池资产加权平均合同期限15.12年，加权平均剩余期限10.14年，加权平均贷款年利率4.94%，入池抵押住房初始评估价值合计535.03亿元。加权平均初始贷款价值比43.24%，一二线城市占比38.02%。

“这其实是把按揭贷款打包，然后出售，里面的资产分散，除非系统性风险，不然一般违约率很低，所以评级机构一般都会给予很高的债项评级。”上述股份制银行零售业务部门人士说道。

除了农行，中国银行的“中盈万家2021年第一期”RMBS在1月15日开始申购，总规模96.62亿，分为四档；1月18日，建行的“建元2021年第一期”RMBS开始申购，总规模51.4亿，分为四档。

2020年12月末，中国人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称“《通知》”），规定了对银行房地产贷款余额占比施行上限管控。

有分析指出，为满足新规要求，银行可能会通过证券化将更多住房抵押贷款移出资产负债表。截至2020年第三季度，作为资金来源的证券化住宅抵押贷款在银行存量住房抵押贷款中的占比不到3%。

据外资评级机构惠誉博华估算，为满足此次集中度管理的要求，部分银行可能需要合计释放近9000亿的个人住房贷款余额。考虑到过渡期（2年/4年）的设置，再配合业务渐进式调整的同时，RMBS市场完全具备吸收超额个人住房贷款的能力。

绕开监管存一定难度

但是，通过RMBS的方式能否实现降低房地产信贷集中度的目的，仍有存疑。

在中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明看来，房地产企业债券融资以及相关的住房抵押信贷ABS是否纳入房地产信贷集中度讨论仍未明确说明。

“虽然从住房抵押信贷ABS的存量看，总规模依旧非常有限，但其单月净融资实际上已经具备了一定规模，因此这部分证券是否被计入房地产信贷总量中仍然值得我们观察。”他说道。

光大证券首席银行业分析师王一峰对界面新闻记者分析称，本次《通知》虽然没有说明是否需要对ABS产品进行还原计算，但是发行RMBS的流程，需要先向人行申请注册额度，在此之后每次发行之前，需要向银保监会和人行进行备案，备案通过之后即可发行。因此，监管可以在注册额度和进行备案两个节点进行调控，历史上也有过监管层通过此方式进行发行节奏控制。

“所以，我们认为《通知》之后，银行房地产相关的ABS产品发行需求有提升，但是是否能够因此而规避监管存在不确定性，我们倾向于认为在总体规模控制的原则下，绕开监管存在一定难度。”王一峰进一步解释称。

惠誉博华则表示，RMBS的发行额度仍需监管部门审批，并且监管部门不太可能会允许银行大量发行证券化资产从而削弱新政对银行房地产贷款风险的抑制作用，尤其考虑到大部分RMBS最终仍由银行持有。

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