专访苏鑫：高和资本要抢占地产科技赛道

记者 | 马一凡

苏鑫用了一个流行的概念来定义如今这个时代：VUCA。

它的意思是多变、不确定、复杂、模糊，这个英文缩写词近两年不断被世界各地的研究者提起，它折射出一种社会情绪，也是一种商业判断。

曾在SOHO中国任职11年、执掌SOHO中国营销体系的苏鑫，是中国房地产业的资深人士，他于11年前创立了中国首支商业地产私募股权基金高和资本，现担任执行合伙人。成为投资方之后，苏鑫主要思考的内容就是趋势与赛道。

高和资本在城市更新领域已经布局了十年，苏鑫认为，一个大变革时代正在到来。

“我们需要重新认识城市更新所处的环境——后疫情时代，城市更新处于前所未有的不稳定、不确定、复杂、模糊的VUCA时代，城市更新无论是整个系统还是节点本身，都将遇到深度的调整与变革。”近日，苏鑫接受界面新闻记者专访，详细阐述了后疫情时代他眼中的趋势以及高和资本的新动作。

大约一年前，高和资本开始筹备成立国内第一只地产科技基金，最近，这只基金开始正式运作，已经投资了三家科技公司，分别处于智慧能源、资管和资管系统管理领域。

这只基金成立的背景最初源自于对趋势的判断——第四代工业革命全面到来，5G和物联网技术趋于成熟，中国城市发展模式将提质转型。

苏鑫介绍，高和资本有三个板块，第一个板块是投资并购，即拿了资产以后，通过提升资产现金流来赚钱；第二个板块是创新投资、科技投资，以科技手段和高效运营提升现金流；第三个板块是资产证券化，国际上商业地产或者城市更新的最终退出方式几乎都是靠证券化，这一模式在国内还不太成熟，高和资本曾推动国内第一个CMBS。

不动产资产的增值，实际上来自于两块，分别是运营赋能或者科技赋能。

通过加强投入科技板块，高和资本实现了一个闭环，即在城市更新的赛道中，以基金并购为主营形式，通过科技、运营赋能增值，把现金流做高，最终以证券化形式实现退出。

在投资并购这一块，市场正处于充满挑战的时机，所有人都不敢轻举妄动，“谨慎”成为未来一两年的基调。“今年就连外资的动作也不多，虽然行动谨慎，但我们需要保持状态，要一直在水里测探水温。”苏鑫表示。

疫情加剧了VUCA时代的不确定性，也让高和资本在重新深刻理解时代之后，选择在地产科技领域加重投入。

新趋势在全球层面表现得更加明显。疫情发生后，全球地产行业都经历了冰火两重天。一方面，酒店、商业、办公楼资产都受到了疫情的巨大打击；另一方面，2020年第二季度全球地产科技融资总额达到38.42亿美元，同比大幅增长35%。

中国第二季度地产科技融资总额为7.99亿美元，在全球占比高达20.8%。被投企业的领域包括数据中心、家装产业服务、人工智能、大数据基础设施、商业营销服务、智能家居、智能高空机器人等。

在国内，地产科技领域也拥有多重政策利好。

今年以来，政府多次强调发展“新型基础设施建设”，今年的《政府工作报告》提出重点支持“两新一重”建设，分别为新型基础设施、新型城镇化，以及交通、水利等重大工程；2020年已确定的各地计划改造城镇老旧小区数量达到3.9万个，比去年增加一倍；今年证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，商办公募REITs未来可期。

大规模的新型基础设施建设以及城市更新，都需要各种地产科技手段为依托；而存量商办物业的改造，也能以科技进步实现现金流提升，最终通过资产证券化，实现资产的成倍放大。

未来房地产将从粗放型增长走向精细化管理，对于这个新的时代，苏鑫认为其阶段特征是“创造真实可信的价值”。

这一方面来自于科技的助推，一方面来自于金融的推动。“对银行、保险等金融机构来说，买一个资产，它不再关心这栋楼在哪，它关心的是这个资产将提供怎样的现金流。”

不过，相比于在城市更新领域中的长期布局，高和资本在地产科技领域的研究才开始不久。

苏鑫告诉界面新闻记者，筹划初期，高和资本在地产科技里划分了三个赛道，分别是空间营造建设、空间物业管理、空间运营，再在三个赛道里把细分领域的头部企业都拉进名单，一共200多家房地产科技企业，然后再花大量精力去研究这200多家企业，从而了解整个行业的生态。

今年8月，仲量联行也发布了其首份中国房地产科技研究报告，其中指出，一个由房地产企业、房地产科技企业和相关机构共同建立的中国房地产科技生态圈初具雏形，地产行业通过科技创新驱动转型升级的时代已然到来，科技能够提升房地产物业的韧性和应对市场风险的能力。

当前主流房地产科技包括大数据、云服务、人工智能、物联网、建筑信息模型、虚拟现实、机器人、5G、区块链、无人机等。未来两年内，中国房地产企业对物联网、5G和人工智能的需求将显著上升。

未来房地产科技应用也将重塑办公楼、零售物业和物流地产的发展，数字化程度高低将直接决定房企的竞争力。

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