监管趋严 房企融资渠道再收紧

业内表示，今年三季度或将是房企兑付压力窗口期，房企融资渠道面临全面收紧的局面。近日恒丰银行下发关于暂停受理房地产行业新增授信业务的通知；与此同时，银监会以及各地银监局出政策和开罚单“两手抓”，对违规房地产企业融资实行高压监管。

除了商业银行信贷渠道，信托公司银信合作业务以及房企发债融资也依然受到监管层严控。业内人士表示，房企融资通道进一步缩紧，资金链压力将雪上加霜。随着调控持续，楼市进入调整期，资金获取或成为2018年房企业务的关键。

银行融资面临严监管

去年召开的中央经济工作会议确定“打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险”，并明确“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”。业内人士表示，目前金融业涉及房地产的业务总体平稳，但金融资源过于集中在房地产行业将产生较大风险，做好这一重点领域的风险防范势在必行。在国家整体房地产调控的基调之下，相关部门对涉及房地产企业融资的违规行为已经体现出监管高压态势。

银监会1月发布《2018年整治银行业市场乱象工作要点》，第五条市场乱象就是“违反房地产行业政策”。从年初至今，各地银监局开出的多张罚单也直指银行为房地产企业提供违规融资的行为。

在宏观调控和监管高压之下，银行对房地产企业的表内外融资也处于一种相对从紧的状态，尤其对于新增授信，一直较为谨慎。在恒丰银行上述内部文件曝光后，一位股份制银行人士也对记者表示，其银行内部对房地产企业的信贷政策一直是执行“授信余额不增加”。

房企寻求多渠道融资

在银行渠道收紧的背景下，一些有条件的房企也欲加快在债券市场融资的节奏。不过，境内发债的渠道也依然处在严管之下。

最近，不少房企在境内申请发债。不过，记者也了解到，企业获得监管部门债券发行批复并不意味着立刻就能发债，目前，在国家整体的房地产调控基调之下，监管部门仍会严控房企的发债节奏。实际上，尽管房企融资需求旺盛，但境内发行债券渠道依然是收紧的。

和过去两年的整体趋势一致，一些房企将视线投向海外市场，并盯上可转债这一品种。1月30日，中国恒大在港交所发布公告称，拟发行2023年到期的180亿港元可换股债券，年利率4.25%。碧桂园方面日前也发行了156亿港元可转换债券。同时，公司还以配股的方式融资约64亿港元。

实际上，在房企融资通道全面收紧的背景下，资金获得已经成为房企业务的重中之重。连一向以资金链著称的万科，近日也释放对现金流的重视。万科此前发布公告称，万科董事会主席郁亮不再兼任总裁、首席执行官，该职位由祝九胜继任。郁亮坦言，万科一直以来都坚持“以客户为中心，以现金流为基础”，祝九胜的工作就是对于资金的把控。

警惕还款高峰资金风险

有业内人士表示，从2015年和2016年房地产企业发行公司债的期限结构就可以预知：2015年占总量44%的房地产公司债采用了3+2年的期限结构，有4%采用3+3模式；2016年发行的房地产公司债中，分别有18%和7%的债券采用了2+1年和2+2年的期限结构，这些结构的公司债都将在2018年进入回售期，应警惕回售带来的企业流动性风险。

“房地产业金融环境指数连跌7个季度，楼市变盘时点临近。”上海易居房地产研究院研究员赖勤表示，从2015年一季度开始，中国房地产业金融环境指数不断攀升，于2016年一季度达到阶段性高点，此后便一路下滑至今，由“宽松”变为“偏松”，由“偏松”变为2017年三季度的“正常”，并在四季度变为“偏紧”，已连续下跌7个季度。他预计，2018年一季度，金融环境将小幅收紧，中国房地产业金融环境指数将停留在“偏紧”区间。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，房地产行业是典型的高负债行业，在市场调控继续收紧，资金面继续偏紧的情况下，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，资金链断裂风险急剧上升。因此，能活下来的企业势必要“耗得起”。

张宏伟认为，随着年终行情的退去，一二线城市和三四线城市的销售将先后下滑，预计未来房地产开发企业到位资金同比增速仍将下滑，而结算周期拉长。他预计，2018年第三季度将成为房企资金兑付压力窗口期。（宗合）

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