年初房贷利率不降反升 广州首套房利率上浮10%

往昔首季房贷多较宽松，但今年开年以来，全国各地商业银行开始上浮房贷利率。业内表示，银行当前面临着资金成本提高、息差缩窄等方面的经营压力，上调房贷利率有不得已的苦衷。但在投机性需求因监管已无法落地的情况下，房贷利率不可能无限上涨，市场无需过于紧张。

往昔第一季度往往是房贷比较宽松的季度，但是2018年开年以来，全国各地商业银行开始上浮房贷利率。

以广州为例，2月伊始，工农建中就同时宣布，将广州首套房利率上浮10%，二套房利率上浮15%。对比去年同期，广州的大部分银行还都是在执行8.5折的贷款利率。也就是说去年买房，房贷利率大概是4.16%，今年就是5.39%了。

不少国人疑惑，在基准利率不变的情况下，银行为什么要频繁主动上浮房贷利率？这样的状态要持续多久，未来是否会升级？对未来楼市可能会造成的影响？

银行首套房利率上浮

2月27日，广州日报全媒体记者采访了广州市内部分银行。

中国银行表示， 2月1日后，广州首套普通住房认定标准的贷款申请，最低按基准利率的1.1倍执行。对于符合第二套房贷认定标准的，贷款利率不低于基准利率的1.15倍。

农行表示，广州地区首套房按揭利率5.445%，二套房按揭利率5.6925%。广州日报全媒体记者计算发现，5.445%是基准利率4.9%的1.11倍，5.6925%是基准利率4.9%的1.16倍。

建行表示，目前执行按照2月1日发布的政策，即广州首套房利率上浮10%，二套房贷维持上浮15%不变。

招商银行表示，现在广州房贷利率首套上浮10%，二套要根据客户资质而定，其房贷利率紧跟四大行，放款根据客户资质和资料齐备程度依先后放款。

银行升息有不得已苦衷

一般而言，四季度多是房贷紧缩期，而一季度房贷政策会相对宽松，拿到折扣房贷利率的可能性也就越大，但是已经快到2018年二月份了，银根好像没有丝毫放松的迹象，房贷利率也始终处于上浮状态。

不少潜在购房者疑惑，银行为什么要频繁主动上浮房贷利率？这样的状态要持续多久？

诺亚财富评级分析部研究员冯加辉27日表示，银行有上调房贷利率不得已的苦衷，银行当前面临着资金成本提高、息差缩窄等方面的经营压力，而从中长期来看，政策上存在传统加息的必要，这样会缓解银行以基准利率定价的资产的盈利压力；在基准利率短期上调可能性较小的情况下，在未调整的城市及银行，大概率将会视情况跟随上浮；但在投机性需求因监管已无法落地的情况下，房贷利率不可能无限上涨，市场无需过于紧张。

冯加辉表示，回顾历史数据可以发现，银行信贷利率在2014年最后一次见顶，之后央行开始推行稳中偏宽的货币政策，尤其是2014-2016年多次降息（降低贷款基准利率）、降准，使得银行信贷利率快速回落，最后在2016年达到历史低位。这期间的6次降息，使贷款基准利率（以5年期为例）从降息前的6.55%，降至4.90%，降幅达到1.65个百分点。

进入到2017年，虽然信贷利率逐季走高，但仍处于历史低位，所以不难发现，当前银行资产端收益率大幅下降，银行赚钱能力大幅下滑。

冯加辉对银行净息差做一个简单的测算，时间倒推到2009年，当时货币政策宽松，房贷利率普遍打7折，五年期以上基准贷款利率是6%左右，实际房贷利率也就是4.2%左右，而同期银行间月均同业拆借利率只有1%左右，与7折利率相比，利差达到3.2%。但2017年以来，五年期以上基准贷款利率仅为4.9%，而同期同业拆借利率逼近3%，利差已经不到2%，所以房贷利率即使不打折，银行的利润空间也已被大幅压缩。

刚性需求房贷利率，已不可能一直上涨

房贷利率上浮状态是否会持续？

冯加辉表示，大概率上，分城市、分银行将会存在差异化调整的趋势。至于购买者，对于近期银行频频上浮房贷利率，并不需要过于紧张。由于监管的因素，投机购房需求已难以落地，一线及重点二线城市的刚需仍为主力。对于刚性需求，房贷利率不可能无限上涨，还需要控制在合理水平。对于目前仍未调整的城市及银行，大概率将存在差异化调整的延续趋势。

（《个别银行首套房利率上浮超10%》）

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