房贷利率如何变？一起来算算吧

□本报记者曾丽园

什么是LPR？

LPR即贷款市场报价利率，由18家银行报出各自的1年期和5年期以上贷款利率，剔除最低价和最高价后，计算算术平均价而得出。2019年8月，为深化利率市场化改革，住房贷款开始全面参考LPR定价，2020年1月1日之后办理的房贷业务已经与LPR挂钩。

此次转换是一道“二选一”的选择题，要么选择固定利率，要么选择基于LPR的浮动利率，并且必须在8月31日前给出答案。如果错过了时间没有选择，那么银行会自动进行调整，至于是何种定价方式，各家银行标准不一。

具体来看，固定利率就是你当前执行的房贷利率，不会随LPR的调整而变化；而浮动利率会随着LPR的变动而变化，选择此利率，你的月供可能降低也可能升高。

需要注意的是，这次选择有且只有一次机会，一旦决定不可更改。并且，浮动利率还有首套房及二套房的利率执行差别。

此外，这次的政策仅限于商业贷款，公积金贷款或者组合贷中的公积金部分，不需要转换。房贷在2020年12月31日前还完的，也不需要转换。

如何计算浮动利率？

固定利率还是LPR浮动利率，许多有房贷者因此苦恼许久。市民吴女士经过一番计算后，决定转LPR浮动利率，“按照近期的LPR标准，这样或许可以减轻月供压力。”我们以吴女士的房贷为例，进行一个数学计算。

吴女士在2018年通过商业贷款购买了首套房产，利率上浮7%，还款期限30年。根据固定利率的计算公式——房贷利率=基准利率×（1+浮动比例），那么吴女士转换前的房贷利率为4.9%×（1+7%）=5.2%。若选择固定利率，则此利率将保持不变，直到贷款还完。

转换成LPR浮动利率，计算公式为房贷利率=利率调整日前一日的LPR+点差。首先计算点差，点差=转换前的房贷利率-2019年12月发布的LPR，则吴女士的点差为5.2%-4.8%=0.4%（点差可以为负值）。点差确定后固定不变，变化的是利率调整日前一日的LPR。

根据央行公告，重定价周期最短为一年，也就是说房贷利率一年内不会改变。所以，如果选择LPR浮动利率，吴女士的房贷利率会在2021年发生变化。一般利率调整日为每年的1月1日，假设2020年12月20日发布的LPR与7月20日的相同，为4.65%，那么吴女士的房贷利率则变为：4.65%+0.4%=5.05%。

“如此算来，至少明年一年的利率是比现在低的，所以我应该会转成LPR浮动利率。”吴女士说。

大家可以套用公式计算自己的房贷利率。

LPR好还是固定利率好？

LPR浮动利率有涨有跌，这是“房奴们”纠结的点，利率下降喜闻乐见，但利率上升就只能认栽了。那么该不该转成LPR浮动利率呢？这取决于你对未来利率走势的判断、风险承受能力及剩余还款期限的长短等。

近半年来，LPR利率呈下降趋势，5年期以上利率由2019年12月20日的4.8%下降至2020年7月20日的4.65%，且自今年4月底以来，LPR已经连续3个月未调整。

很多分析师都认为，下半年持续低息的概率很大，至于有没有进一步降息降准的空间还不太好判断，不过利率上行的概率不高。相关业内人士表示，选择LPR浮动利率大概率会优于固定利率。有银行人士表示，贷款利率定价参考LPR是大势所趋，8月31日前是政策窗口期，应趁着各商业银行提供的办理便利，及时转换。

当然，情况因人而异。有业内人士建议，按还款期限长短区分，还款期限在五年左右的有房贷者，基本上可以考虑选LPR。因为，短期利率比较好判断，近几年降息是大趋势。

还款期限还有十几、二十几年的，如果你的房贷利率是打折的，那么建议选择固定利率，“因为打了折的利率已经很低了，加上长期利率很难预测，所以没有必要承担LPR波动的风险。”再者，如果你追求稳定，风险承受能力较低，也可以选择固定利率。

此外，如果你的房贷利率是在基准利率的基础上上浮一定的比例，也可以换成LPR浮动利率，这样或许可以享受LPR下降的红利。

8月31日前，有房贷者可以通过电子银行或手机银行进行办理，也可以到银行柜台办理相应业务。

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