前7月房地产投资增速回升至3.4% 房住不炒政策持续加码

房地产率先走出低谷。

8月14日，国家统计局发布了2020年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，投资恢复动力强劲，6月涨幅由负转正后在7月进一步扩大。而销售则逐步复苏，销售面积连续三个月实现当月同比正增长。土地市场则持续火热，土地成交均价同比上涨13%，量稳价涨趋势明显。

不过，房地产后续持续冲高的可能性已经被压制。在7月中央与地方联动加强调控，热点城市政策频出的同时，8月又有旨在收紧房地产融资的“三道红线”传出，房企融资压力加大，多位接受采访的分析人士均认为，下半年房地产市场将逐渐走向平稳。

警惕未来供大于求

“房地产开发投资略有加快”，在解读1-7月份投资数据时，国家统计局投资司首席统计师丁勇表示。

1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%，增速比上半年扩大1.5个百分点。其中，住宅投资55682亿元，增长4.1%，增速比上半年同样扩大1.5个百分点。而从房地产投资的先行指标来看，1-7月全国房屋新开工面积同比下降4.5%，降幅收窄3.1个百分点。

从结构来看，住宅投资同比增长4.1%，是三类物业中唯一同比正增长的。而办公楼投资和商业营业用房投资则分别同比下降1.4%和8.9%。

分区域来看，中部地区同比下降3.1%，东部、西部和东北地区的房地产投资，分别同比上升了4.0%、8.3%和2.5%。

在土地市场，“高温”依旧持续。国家统计局数据显示，1-7月份，房企土地购置面积9659万平方米，同比下降1.0%，与去年基本持平；土地成交价款则达到5382亿元，增长12.2%，增速提高6.3个百分点。据此计算，前7月全国土地购置均价为5572元/平方米，同比上涨13.4%，比1-6月扩大6.6个百分点，量稳价涨的状况越发明显。

而在销售端，虽然仍处在负区间，但销售面积和销售金额的降幅都在持续收窄。

具体来看，2020年1-7月，商品房销售面积83631万平方米，同比下降5.8%，降幅收窄2.6个百分点。商品房销售额81422亿元，下降2.1%，降幅收窄3.3个百分点。据此计算，前7月全国商品房成交均价9736元/平方米，同比上涨3.9%。

从单月数据来看，7月商品房销售面积同比增长9.5%，已连续3个月同比正增长，商品房销售市场被认为已基本回到正轨。

“未来有供大于求的风险。”上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，7月住宅新开工面积与销售面积的比值为117%，其中，新开工面积反映的是未来的楼市供应，假设未来一段时间维持目前的销售水平，则当前新开工面积与销售面积的比值，一定程度上可视为未来三个季度后的供求比。

沈昕分析称，1-2月住宅新开工面积和销售面积均大幅下降。3月随着企业大面积复工复产后，新开工面积同比降幅大幅收窄，此比值重新转为上升，到7月已经创2019年9月以来的新高，应该警惕未来存在供大于求的可能。

资金面或收紧

在经历了连续五个月降幅不断收窄的历程后，房企到位资金终于实现年内首次由负转正，1-7月到位资金100625亿元，同比增长0.8%。

其中，国内贷款16130亿元，增长4.9%；利用外资80亿元，增长29.9%；自筹资金32042亿元，增长3.3%；定金及预收款32830亿元，下降3.4%；个人按揭贷款16200亿元，增长6.6%。

多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出，上半年房企资金面不断改善，统计局数据中，除了与销售强相关的定金及预收款还是同比下降以外，其他各项都同比正增长，显示房地产业融资环境比去年宽松。

不过，房企在接下来一段时间，可能会面临更大的资金压力。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，从房企债券融资利率角度来看，7月境内债券融资平均票面利率为5.1%，连续三个月持续走高，房企融资压力上升。同时，未来随着热度过高的城市调控政策陆续收紧，房企来自销售端的回款也将在一定程度上受到影响。

实际上，7月以来，中央连续强调“房住不炒”，各地也跟进收紧调控后，政策的影响已在宏观数据上有所体现。

国家统计局在8月14日发布的70城房价数据显示，新房价格上涨城市数量从6月的61个减少到59个，二手房价格上涨的城市数量则从50个减少到45个，房价涨幅也有所收窄。

另外，政策层面的收紧，则是市场的另一大隐忧。近日，市场传言称，监管部门出台新规，控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体来看，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍。

如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加。而有两项、一项和没有超出阙值的公司，有息负债规模年增速分别设限为5%、10%和15%。

沈昕认为，监管此举主要是为了控制房企的负债率，防止房企过度加杠杆而产生债务风险。预计下半年房企融资环境将比上半年收紧。

对此，债券分析人士向21世纪经济报道记者指出，按照最大口径估算的各房企潜在融资缺口与带息负债的规模之比来看，各主要房企的比值一般在1%到3%左右，地产债借新还旧对房地产资金链影响可控，但整体来看，政策还是会限制房企的扩张进度，一定程度上防止土地市场继续过热。

（作者：宋兴国,蒋莎莎 编辑：包芳鸣）

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