【经济观察】金融与房地产之间需要一道安全阀

新的一年，楼市的预期来得比往年更早、也更明确。

在2020年最后一个工作日，中国人民银行、中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》（以下简称《通知》），对银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，从2021年1月1日正式实施。金融与房地产之间加上了一道安全阀。

根据《通知》，银行业金融机构分为五档，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行。其中，中资大型银行的房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。

此前，银行业金融机构的房地产信贷领域存在一系列监管要求，但明确划定占比“红线”尚属首次。市场普遍认为，这一新规是“房地产金融审慎管理制度”的一项重要监管指标，传递出房地产去杠杆从短期调控政策进一步向长效机制建设过渡的信号。

近10多年来，以房地产作为抵押品的信贷快速扩张。根据中国人民银行2020年11月发布的第三季度中国货币政策执行报告，截至去年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为48.8万亿元，同比增长12.8％。房地产贷款占各项贷款余额的28.8％。其中，个人住房贷款余额为33.7万亿元，同比增长15.6％。

“可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的"灰犀牛"”。日前，银保监会主席郭树清发文表示，房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业，房地产与金融业深度关联。

近年来，房地产长效机制实施取得明显成效，资金过度流向房地产的情况有了明显改观，房地产贷款增速也连续放缓。

然而，由于房地产高杠杆偿债压力大，房地产融资需求旺盛，以及部分银行负债压力大，优质资产紧缺等因素，在监管部门和宏观调控政策继续保持高压态势下，信贷资源违规流向房地产仍屡禁不止。据媒体统计，2020年，银监部门全年开出的违规涉房贷款罚单超过130张。

有业内人士认为，在当前市场环境下，金融信贷违规“输血”房地产难以杜绝。想要拧紧金融与房地产之间的安全阀，最终还得靠“有形的手”发力。

有专家表示，与以往房地产金融调控政策工具相比，此次出台房地产贷款集中度管理制度，将有利于更好地引导和稳定市场预期，促进银行形成自我约束内在机制，引导其根据防范系统性金融风险和宏观调控需要，调整中长期经营策略和信贷结构。

同时，应该看到，拧紧金融与房地产之间的这道安全阀，目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。中国人民银行和银保监会表示，目前，大部分银行业金融机构符合管理要求。个别调降压力较大的银行，将通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

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