旭辉林中：要在阳光灿烂时修屋顶 平衡增长、盈利与风险

9月18日，“博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会”在上海召开，旭辉控股董事局主席林中在“强监管下的增长边界：安全、速度与预期”圆桌论坛中表示，房地产行业如今处于快速变化过程中，今年上半年冰火两重天，市场“速冻”，好消息太少。

但林中仍对行业保持乐观，认为行业未来的发展前景还是非常好。前提是，认识到房地产行业进入了新时代，要顺应环境的变化去调整内部所有的财务模型、经营方式、投资模式，这样才能适应发展的需要。

与时俱进适者生存

对于企业如何平衡发展、安全的问题，林中认为，企业的经营需要平衡，只追求规模，肯定就不会注意安全，增长、盈利、风险一定要安排好。

“风险是对增长的一个约束，盈利是对增长质量的一个约束。包括我对底下的总经理也在讲，一定不要只看规模，也要看增长，因为企业不增长是有问题的，但增长速度是多少可以斟酌。”

他表示，中国房企未来要维持高增长，就要控制好风险，才会稳健。而且还要是有盈利的增长，要有持续的账期。

对于当前一些房企暴露的问题，林中认为大多是过去两三年甚至是三四年前就埋下的，如今发现问题再来调整已经来不及。因此，做企业就必须有一些前瞻性。用他的话说就是，“一定在阳光灿烂的时候修屋顶” 。

“市场好的时候，你有空间、有时间来调整你的负债结构。财务安全很重要。比如资本市场好的时候，你就要募集长期资金，调整债务结构。反过来，你太乐观了，可能为未来几年埋下伏笔。”

在林中看来，2017年是行业的分水岭，在此之前行业享受了金融杠杆红利，因为行业利润率还是比较高，理论上只要能借到更多的钱，一定能产生更多的利润。

但2017年之后，行业逻辑发生了变化。强力调控之下，行业利润没有那么高了，风险变得很大。

“我们经常开玩笑说，2016年之前做开发项目能做亏本，说明你这个人本事很大，能把它折腾成亏损。但是2016年以后、2017年开始，你要不亏损本事很大，你得有很强的投资能力、经营能力。”

原因在于，2017年以后，对有些企业来说资金成本增加了很多，已经不是要靠杠杆的问题了，用杠杆的人非常危险。有的企业出事是因为借了很多贵的钱，要付很多利息。

林中认为，企业的发展和安全，一定要平衡好。发展的时候一定不要忘记约束的边界，比如安全、质量问题。同时，企业家的心态也要好。市场好的时候不能太乐观，而是应该反省下自己的问题在哪里，如何在这时候做一些调整。市场不好的时候，又反而不能太悲观，这时候可能会出现很多的机会。

此外，林中也提出，企业的发展还需要拥有与产业发展大势相匹配的生意模式，能适应行业的发展，顺应环境变化。只有这样才能与时俱进，适者生存。

熬过当前的挑战

尽管行业当前遇到较大的调整压力，但林中对行业前途充满信心。

林中指出，企业要发展得更好，就需要改变自己的理念、意识、认知。特别是对这个行业未来几年以后的发展趋势，不能用过去的经验来判断，更不能沉醉在过去成功的模式、成功的方式。

“对企业来说，还是要尊重常识，敬畏规律，认清本质。经营企业违背常识，不敬畏规律，不认清本质，一定不能长远。”

与此同时，也需要从企业的战略层面、策略层面做一些调整。林中认为，当行业进入新阶段后，如果还用过去那种做10元生意，却只有1元本金而借9元的模式已经行不通了。现在得用5元的本金借5元，未来则可能是用9元的本金借1元做生意。

若不如此调整，则不可能在几轮市场洗牌中活下来。林中表示，这个行业最终活下来的，一定是财务稳健、经营高效、可持续发展类型的企业。

具体而言，林中认为，财务稳健还意味着要对财务状况做出调整。随着行业增速放缓，企业的利润率就没那么高，原来的财务模型已经很难匹配当前的发展状况，还用过去的财务模型来走新路，将会出现风险。

“我认为核心来说还是要抓好自己的经营管理。你不要买错地、定错位、选错总包、用错人。从内部来看，你能不能做到低杠杆、快周转、优成本，也就是内部的基本功做得好吗？拿地拿错了，什么都别说了，定位产品做错了，成本也控不住，那种东西就是没办法，所以我认为企业还是要回到练基本功。”林中说，“没有不好的行业，只有不好的企业。”

（作者：孔海丽 编辑：张伟贤）

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