买房贷款如何选择 固定利率，还是浮动利率？

对于购房者来说，房贷利率都是十分关心的话题。工行、农行、中行、建行和邮储银行5家国有银行均于8月25日起对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人住房贷款进行批量转换，统一调整为LPR定价。虽然已经到了必须二选一的时候，但仍有很多市民纠结到底选择固定利率还是浮动利率。

在采访中，记者了解到，此次5家国有银行批量转换范围包括2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款，但不包括公积金个人贷款。市区一家国有银行相关人员解释称，这也意味着，个人住房按揭贷款利率可以转换成LPR浮动利率，也可以不转换，可选择性贷款利率政策于2020年8月24日正式终止了，还没有选择个人住房按揭贷款利率执行标准的，8月25日开始统一进行强制性批量转换。不过，各银行也表示，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过网上银行、手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。不过已有银行明确，撤销操作仅能办理一次。

市区另一家国有银行相关人员表示，固定利率下的房贷利率，不管以后利率上浮还是下跌，都会维持此前利率水平不变。转换为LPR后，房贷利率会随着LPR变动而变，LPR下行，还款金额降低；LPR上行，还款金额也随之增加。这位工作人员以商业性个人住房贷款的转换为例，如借款人小黄，买房时享受了贷款基准利率打九折(下浮10%)的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是30年。若小黄选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，以5年期贷款基准利率是4.9%计算，转换前的实际执行利率为4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，小黄这笔房贷的加减点数为4.41%-4.8%=-0.39%，即减39个基点，今后的房贷利率就是LPR-0.39%。直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR变动。

在具体办理转换时，购房者和银行协商确定加减点数、重定价日和重定价周期。重定价日一般有两种，一种是每年1月1日，另一种是贷款发放日的每年“对月对日”。也就是说，购房者今年8月份转为LPR计算贷款，且后续每一年重新计算月供额，2020年8月至12月其月供额和今年前7月一样。2021年，若5年期以上LPR上升5个基点，那么100万房贷、30年等额本息的贷款情况下，月供将增加约31元。反之，若5年期以上LPR下降5个基点，月供将减少31元。

那么，已经贷款购房的市民到底应该如何选择呢？在采访中，业内人士表示，如果借款期限较短，以前的房贷利率又比较高，就可以选择LPR。而期限较长，且以前贷款利率本身很低的，可以选择固定的房贷利率。但是长远来看，选择任何一种利率方式，都会有风险。购房者如果认为市场利率会上升，那么就转成固定利率，减少利率上涨带来的还款总额增加的风险，如果判断市场利率有可能下降，那么就转成LPR，一旦成真，可以享受到利率下降带来的好处。

记者 汤荣汛

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