投机炒房没空子可钻了!三部门重拳出击 经营贷违规入楼市迎来强监管

中国银保监会网站3月26日消息，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，并要求各分支机构开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于5月31日前完成排查工作。

相关专家在接受红星资本局采访时表示，这是国家三部门首次系统对经营贷进行管控的政策，进一步体现了房地产市场从紧从严的导向。专家们分析认为，此次从资质核查、抵押物、需求审核等多角度规定方向，对抑制经营贷款流入房地产市场有重大意义，对楼市的健康稳定发展有积极意义。专家们认为，此次最大的亮点就是通过“买房-抵押-融资-再买房”的炒房模式行不通了。

亮点1

大力审查空壳公司 杜绝骗贷违规投资房地产

“此次政策明确了一个概念，即"空壳公司"”。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，这是首次明确无实际经营的小微企业名称。

在加强借款人资质核查方面，《通知》要求，银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。

“从实际过程看，空壳公司确实存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑。”严跃进指出，从此次出台的政策来看，类似空壳公司后续将面临较大力度的审查，从而杜绝这些骗贷违规投资房地产等行为。

亮点2

加强抵押物管理 打击借款买房套取资金炒房

贷款抵押物管理方面，《通知》要求重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。抵押人持有被抵押房产时间低于3年的，银行业金融机构应定期核查贷款使用情况并保存核查记录。

严跃进指出，从这里可以看出，这两年房产炒作过程中出现了一种做法，即：先借款买房后通过抵押来套取资金，这是一种很隐蔽的骗贷模式，“当前对于此类抵押的做法进行规范，有助于打击"买房-抵押-融资-再买房"的炒房模式。”

另外，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，过去房地产价格明显上涨，银行对贷款偿还第一还款来源（即：企业生产经营收入）的重视程度下降了，转而依赖房地产的抵押物，这是对贷款三查制度的违背。

“针对资金违规流入房地产市场的新问题新情况，监管部门对贷款授信审查流程、原有的贷款三查体系，做了新的要求和更新完善。”在李宇嘉看来，这意味着持有时间低于一年的，要严格按照贷款并评估价值确定贷款成数，“实践操作中，住宅只能贷到评估值的七成，商业物业只能贷到评估值的五成，这将避免高评高贷。”李宇嘉说。

亮点3

穿透式实质性审查 杜绝企业作假骗贷

此次政策明确，银行业金融机构要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审查。

“这里提及了"实质性审查"的内容，实际上也说明过去部分审核工作是被架空的。”严跃进称，尤其是过去商业银行过多强调抵押的工作，对于一些抵押充足的贷款，没有去做实质性审查，自然造成了很多资金违规使用的情况。“通过此次政策，银行后续严查贷款需求将成为一项基本工作。”

另外，李宇嘉认为，以往一些企业贷款，会通过资金的多次转手，包括伪造一些交易的背景和交易对手，其资金周转的环节比较多，“这次强调穿透式、线上线下结合的审查，就需要银行业金融机构对每个环节的全流程进行资金监控，包括资金的流向、交易的对手等等进行全方位审查。如果是通过互联网发放贷款的，也要按照互联网发放贷款的规则来做，将对其经营流水和企业的经营状况进行匹配，从而杜绝其作假骗贷嫌疑。”

亮点4

住建金融联手

资金中介

要建黑白名单

“目前，资金中介和房产中介两者在客户套取经营贷的过程中，发挥了很大的作用，但监管却相当滞后。”李宇嘉告诉记者，目前，资金中介很少受到监管，而房产中介参与金融业务也基本没有受到监管。

《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

“这次政策提出，银行业要建立资金中介的黑白名单制度，加大审查和诚信监管。同时，要求住建部门对房产中介参与抵押金融业务要建立相应的规范标准。”在李宇嘉看来，这次将两个部门的监管合作，第一次真正建立起来了。红星新闻记者 李伟铭 李晨

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